Порядка 15% сделок с недвижимостью в России оспаривается в судебных органах и признаются либо недействительными, либо ничтожными. Происходит это по причине наличия нарушений закона при ее совершении и связано с пробелами в законодательстве, попытками уйти от имущественной ответственности, мошенничеством, судебными разбирательствами.
Основания для признания сделок с жильем недействительными
Гражданский кодекс описывает случаи, когда купля-продажа недвижимости и иные сделки с ней признаются недействительными. Среди подобных оснований:
- совершение сделки с недееспособными людьми либо малолетними, интересы которых должны представлять опекуны либо родители;
- нарушение одной из сторон условий договора (несвоевременный расчет с продавцом, отсутствие фактической передачи имущества покупателю);
- нарушение законных интересов и прав третьих лиц (например, была продана квартира, которая находится в совместной собственности, без получения согласия);
- совершение сделки под влиянием угроз в отношении продавца либо его близких;
- совершение сделки с имуществом, в отношении которого ограничены либо запрещены подобные операции (объект находится в качестве залога, принадлежит юридическому лицу в состоянии банкротства);
- притворность операции, когда подобная продажа прикрывает другие сделки (например, оформляется договор дарения с передачей реальной денежной суммы);
- фиктивность сделки для сокрытия имущества от иных юридических последствий (взыскание в счет погашения задолженности, опись или арест имущества);
- совершение сделки с использованием недействительным либо поддельных документов.
Существуют и некоторые иные основания, позволяющие подать в суд заявление о признании сделки с жильем недействительной и расторжении сделки. Вне зависимости от причины существует срок оспаривания, который стандартно составляет один год с момента выявления или дня, когда пострадавшая сторона должна была узнать о совершении сделки. Возможно изменение последнего, но в любом случае срок исковой давности не может превышать 10 лет.
Процедура признания сделки недействительной
Самым простым вариантом признания сделки с жильем недействительной остается достижение согласия со второй стороной. В этом случае составляется специальное соглашение аналогичного формата, на основании которого происходит возврат собственности и денежных средств. В большинстве случаев подобное невозможно, поэтому приходится обращаться в судебные органы. Здесь процедура включает несколько этапов:
- проведение предварительных переговоров и попытка договориться в досудебном формате;
- подготовка документов и подача искового заявления в судебные органы;
- подготовка к судебным разбирательствам и участие в них с последующим участием, при необходимости, в апелляционном рассмотрении.
Если результат будет положительным, то после вступления в законную силу решения суда истец получает право обращения в органы регистрации для корректировки прав собственности на имущество, где основанием будет именно судебный документ.
Проведение досудебных переговоров
Законодательство Российской Федерации требует обязательного проведения процедуры урегулирования конфликта в досудебном порядке посредством переговоров. Для этого желательно наличие адвоката или юриста по подобным вопросам, который поможет грамотно составить в письменно формате требования с обоснованием. Его надо направить ответчику (подтверждением может стать уведомление о доставке, отметка о принятии). Если в течение 30 дней после отправки не получен ответ, то истец получает возможность обращения в судебные органы.
Подготовка документов для иска
Статья 132 указывает перечень документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению. Среди них:
- подтверждение прохождения процедуры попытки урегулирования конфликта в досудебном формате;
- уведомление о вручении копии иска и других бумаг ответчику и иным заинтересованным лицам;
- уточнение обстоятельств, на которые ссылается заявитель при оформлении заявления;
- квитанция об уплате госпошлины за подачу иска;
- доверенность на лицо, которое будет представлять интересы истца (при необходимости).
Также перечень документов может быть дополнен при условии, что они могут оказать влияние на результат принятия решения.
Непосредственно в суд также подается исковое заявление, единой формы которого нет. В общем случае оно должно включать следующие данные:
- наименование судебного органа;
- личные данные истца и ответчика (Ф. И. О., контакты, место регистрации);
- описание ситуации и нарушения права;
- обстоятельства, которые легли в основу формирования иска;
- сумма искового требования;
- информация о попытке решения конфликта в досудебном порядке;
- перечень документов, которые прикреплены к исковому заявлению.
Данный пакет документов подается в судебные органы, расположенные по адресу нахождения спорного объекта недвижимости. В исключительных случаях возможно изменение территориальной подсудности при рассмотрении вопроса о признании сделки с жильем недействительной и ее расторжении.
Участие в судебном разбирательстве
В течение пяти дней после регистрации заявления в судебных органах определяется решение о принятии его к рассмотрению, возврате либо оставлении без движения. Результаты вместе с копией документа направляются всем сторонам по почте. В дальнейшем после определения даты судебного заседания идет оповещение с помощью повестки. Любая из сторон может подать ходатайство о рассмотрении дела без его участия, но подобное нежелательно из-за возможности появления разных обстоятельств. Сама процедура часто затягивается на недели и месяцы, учитывая риск в ряде случаев и необходимость подачи апелляции. Снизит вероятность неблагоприятного исхода и улучшит шансы на получение нужного результата тщательная подготовка к процессу с обращением к специалисту в данной сфере.