Почему оспаривается договор купли-продажи земельного участка?
При покупке или продаже любой недвижимости необходимо обязательно составлять договор, так как только таким образом можно подтвердить законность проводимой сделки и избежать малейшего риска. Но в некоторых случаях сделку приходится аннулировать путем признания ранее составленного договора недействительным.
Обычно оспариванием договоров по приобретению недвижимости стороны занимаются, если условия оказались для них невыгодными. Это может происходить при большом завышении стоимости имущества или занижении его цены. Если начата процедура банкротства, то такую сделку можно признать подозрительной. Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке позволит продавцу возвратить свою землю, а покупателю — его деньги.
Договор можно быть признан судом недействительным по разным причинам:
- если документ составлен не по форме и не подписан сторонами;
- заключение договора на невыгодных условиях, например при продаже имущества по очень низкой цене;
- договор был заключен с целью нанесения вреда;
- стороны сделки пришли к взаимному согласию по этому вопросу;
- сильно изменились обстоятельства. Стороны могли бы не подписывать такое соглашение, если бы знали о них во время заключения договора;
- если нарушены условия договора одной стороной;
- недееспособность стороны договора перед его подписанием. Также оспаривание сделки может происходить в том случае, если в ней принимает участие в качестве стороны несовершеннолетний;
- если человек при совершении сделки и подписании договора не мог понимать из-за плохого состояния значения своих действий;
- проведение сделки в результате обмана или угроз;
- мошенничество, например подделывание подписи продавца в документе;
- при отсутствии согласия лиц на сделку, если оно требуется по закону;
- в случае мнимой сделки.
При банкротстве договор также можно признать через суд недействительным, если данная сделка была проведена до начала процедуры и принесла вред кредиторам. Если договор продажи земли будет признан недействительным, то можно вернуть деньги и сразу погасить долги. Правом подачи заявления на оспаривание сделки обладают как кредиторы, так и арбитражный управляющий. Если участок продавался с торгов, то полученные после аукциона деньги будут направлены на погашение требований кредиторов.
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке не позволит провести регистрацию, в результате которой права на землю перейдут к покупателю. Но для этого нужно предъявить в суд вместе с этим требованием дополнительное требование о том, чтобы применить в дальнейшем последствия недействительности договора.
Какие последствия имеет факт признания недействительности договора?
Одним из них является принцип реституции, что означает возвращение прежних прав. В этом случае продавец получает обратно свой участок, а покупатель — вложенные денежные средства. Одновременно нужно провести регистрацию перехода права на землю в обратном порядке. Это необходимо сделать в том случае, если участок был зарегистрирован новым владельцем до судебного решения.
Последствия недействительности сделки могут быть следующими:
- взыскать убытки, если у продавца не было права на продажу имущества и оно было изъято другим собственником;
- взыскать проценты, если имеется разница между стоимостью имущества и платой, которую покупатель внес по договору. Проценты взыскиваются с продавца;
- взыскание неосновательного обогащения, если такой факт будет выявлен;
- покупателю придется заплатить разницу, которая имеется между ценой по договору и рыночной ценой участка. Это решение применяется в том случае, если имущество приобреталось по сниженной цене, но при этом вернуть его в натуральном виде невозможно по причине перепродажи.
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке происходит по тем же основаниям, как и в других недействительных сделках. Но при этом могут быть и специальные основания. Например, можно легко признать недействительным договор, по которому продается земля сельскохозяйственного назначения. Такое возможно, если участок продается при выявлении нарушений прав при покупке. Такое право имеется у муниципального образования. В некоторых случаях признаются недействительными только отдельные условия договора.
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке является подтверждением того факта, что его просто не существует. Это означает, что необходимо полностью вернуть все полученное имущество другой стороне. При этом недействительным может быть признан даже расторгнутый договор или тот, который уже прекратил действовать.
Особенности судебной процедуры:
- подготовка всех необходимых документов;
- составление заявления для подачи в суд;
- предоставление иска в судебную канцелярию;
- рассмотрение дела;
- получение решения судьи.
После изучения документов и представленных доказательств судьей выносится определение, согласно которому договор о купле-продаже участка расторгается. Также в своем решении судья может отказать в удовлетворении данного требования. Если договор покупки земли был признан недействительным, то судебное решение передается в Росреестр. После этого происходит аннулирование записи о правах покупателя на приобретенный участок.
О сроках давности договора купли-продажи земельного участка
Если сделка является по сути ничтожной, то срок давности составляет 3 года. Его нужно рассчитывать с того момента, когда стала осуществляться сделка. Если с заявлением в суд обратится гражданин, который не выступает в качестве стороны сделки, то срок давности будет другим. Он начнется с момента, когда человек получил информацию об исполнении сделки или должен был об этом узнать. Этот срок не может быть больше 10 лет с момента начала исполнения сделки. Отправной точкой для отсчета будет 1 сентября 2013 года, когда был принят закон. При совершении оспоримой сделки срок давности будет равен 1 году, если она осуществлялась при насилии или угрозах. Обращение в суд в законном порядке поможет оспорить сделку по продаже любого земельного участка, если она проходила с нарушением закона.