Можно ли выйти из ипотеки при разводе

Развод сам по себе является сложным и эмоциональным процессом, а если в него добавляется ипотека на совместно нажитое жилье, то ситуация может показаться практически безвыходной. Квартира, приобретенная в ипотеку после заключения брака, согласно российскому законодательству, признается совместной собственностью супругов. При этом не имеет никакого значения, на чье имя оформлен кредитный договор. 

Более того, сегодня банковские учреждения практически не выдают ипотечные кредиты одному из супругов без согласия второго выступить созаемщиком. Это связано с тем, что в случае развода или смерти основного заемщика банк хочет иметь гарантии возврата выданных средств. 

В итоге, при оформлении ипотеки в браке, у супругов возникает солидарная ответственность перед банком. Это означает, что каждый из супругов несет ответственность за погашение кредита в полном объеме, независимо от того, прописаны ли они в квартире или нет. В статье рассмотрим, можно ли выйти из ипотеки в процессе развода.

Общий порядок раздела квартиры, купленной в ипотеку

Раздел квартиры, приобретенной в ипотеку, проходит следующим образом:

Шаг 1. Официальное расторжение брака. 

Первый и обязательный этап — получение свидетельства о расторжении брака в органах ЗАГС или решения суда, если у супругов есть несовершеннолетние дети или имущественные споры. Без этого документа банк не будет рассматривать никакие предложения по разделу ипотеки.

Шаг 2. Обращение в банк с пакетом документов.

После развода необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и уведомить его о смене семейного положения. К уведомлению прилагается пакет документов, который может варьироваться в зависимости от требований конкретного банка. 

Стандартный пакет включает в себя:

• Копию свидетельства о расторжении брака или решение суда.
• Копии паспортов бывших супругов.
• Копию брачного договора или соглашения о разделе имущества, заверенные нотариусом, если таковые имеются.
• Копию ипотечного договора.
• Справки о доходах бывших супругов за последние 6 месяцев.
• Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру.

Шаг 3. Согласование условий раздела ипотеки с банком.

На этом этапе бывшие супруги должны представить банку согласованное между собой решение о дальнейшей судьбе ипотеки. Существует несколько вариантов:

• Раздел ипотечного долга. Оба супруга продолжают выплачивать ипотеку, но уже как самостоятельные заемщики, пропорционально разделенным долям в квартире. Банк пересматривает финансовое положение каждого из них и заключает новые кредитные договоры.
• Выкуп доли одним из супругов. Один из супругов выкупает долю другого, становясь единственным собственником квартиры и заемщиком по ипотеке. В этом случае банку также необходимо оценить платежеспособность нового заемщика.
• Продажа квартиры и погашение ипотеки. Бывшие супруги продают квартиру, погашают остаток долга по ипотеке, а оставшиеся деньги делят между собой.

Шаг 4. Подписание новых документов.

После одобрения банком выбранного варианта раздела ипотеки стороны заключают новые договоры:

• Два кредитных договора — в случае раздела ипотечного долга.
• Один кредитный договор — в случае выкупа доли одним из супругов.
• Договор купли-продажи квартиры — в случае ее реализации.

Варианты раздела квартиры, приобретенной в ипотеку

Согласно Семейному кодексу, супруги вправе разделить совместно нажитое имущество как до развода, так и в процессе. Совместно нажитым признается то имущество, которое появилось у супругов в браке, но за некоторым исключением. Имущество не будет признано таковым, если оно было кем-то подарено одному из супругов. 

Общими также могут быть обязательства. Например, по выплате кредита. Внесение ипотечных платежей — это общее обязательство супругов, независимо на кого она оформлена.

Существует несколько вариантов решения вопроса с ипотекой при разводе:

• Досрочное погашение кредита и раздел имущества. Это  оптимальный вариант, если у супругов есть финансовая возможность единовременно погасить остаток долга. После снятия обременения с квартиры, бывшие супруги могут продать ее и разделить полученные деньги, либо оформить недвижимость в собственность одного из них с выплатой компенсации второму.
• Переоформление ипотеки на одного из супругов. В этом случае один из супругов берет на себя все обязательства по кредиту, а второй выводится из ипотечного договора. Для этого потребуется согласие банка и подтверждение платежеспособности супруга, на которого переоформляется ипотека. 
• Раздел ипотеки и выделение долей. По решению суда квартира может быть разделена на доли, при этом ипотека также делится пропорционально долям. Однако банки неохотно соглашаются на такой вариант, так как это увеличивает их риски. 
• Реализация квартиры с торгов. Если супруги не могут договориться о выплате ипотеки, суд вправе принять решение о реализации квартиры с торгов. Из вырученных средств сначала будет погашена задолженность перед банком, а оставшаяся сумма, если таковая будет, поделится между супругами.

Следует отметить, что если квартира была приобретена в браке и ипотека оформлена на обоих супругов, то раздел платежей для банка невыгоден. Это связано с большими издержками.

Два единственно приемлемых варианта для банка эта:

1. Отказ одним из созаемщиков от доли недвижимости. В этом случае кредит подлежит переоформлению на второго супруга. После полного погашения ипотеки к нему также перейдет право собственности.
2. Единовременное погашение задолженности супругами. Далее они могут делить квартиру по своему усмотрению.

Важно: даже если ипотека оформлена на одного из супругов, обязательства по выплате ипотеки будут общими. Такое имущество при разводе делится в общих долях. Исключение составляют случаи, когда супруги оформляют брачный договор или соглашение о разделе имущества.

На практике нередко встречаются ситуации, когда один из супругов желает оставить себе квартиру, купленную в ипотеку. 

В этом случае важно провести оценку стоимости недвижимого имущества, поскольку он должен будет выплатить второму супругу половину стоимости квартиры другому супругу, но за вычетом ипотечных платежей.

Интересной представляется ситуация, когда квартира приобретается в ипотеку до заключения брака. Казалось бы, все просто, кто взял ипотеку, тот и будет платить. Но нет, после оформления брачных отношений часть денежных средств, направленных на погашение ипотеки, признается общим доходом. То есть получается, что часть недвижимого имущества, оплаченная до вступления в брак, является собственностью супруга, оформившего ипотеку, а часть, которая уже выплачивалась в браке,  будет признана совместно нажитым имуществом. Соответственно, раздел недвижимости в такой ситуации производится только после определения прав на денежные средства, которые направлялись ими на оплату ипотеки.

Также скажем еще об одной ситуации — когда у супругов есть дети. Следует отметить, что это обстоятельство никак не влияет на раздел квартиры, приобретенной в ипотеку. Лишь в редких случаях суды увеличивают долю тому супругу, с кем остаются дети.

Ситуация меняется коренным образом, если в покупку квартиры были вложены средства материнского капитала. Та часть, которая была оплачена с помощью средств материнского капитала, принадлежит родителям и детям в равных долях и разделу не подлежит. Другую часть можно разделить между супругами в равном соотношении.

Можно ли выйти из ипотеки 

После раздела имущества и подписания всех необходимых документов в банке один из бывших супругов может отказаться от выплаты своей части ипотечного кредита. Причины такого поведения могут быть разными:  отсутствие финансовой возможности, нежелание нести ответственность за общее имущество, которое теперь принадлежит другому, или банальное нежелание идти на контакт с бывшим партнером.

В такой ситуации у второго супруга, который продолжает нести бремя ипотечных выплат, есть два основных пути решения проблемы:

1. Платить и требовать компенсации.

Это означает, что один из бывших супругов добровольно принимает на себя обязательство по выплате всей суммы ежемесячного платежа по ипотеке, включая долю бывшего партнера.  

Такой подход имеет ряд преимуществ:

• Сохранение кредитной истории. Своевременное погашение кредита положительно сказывается на кредитной истории плательщика, что может быть важным при получении новых займов в будущем. 
• Исключение риска потери имущества. Регулярные выплаты по кредиту снижают риск обращения банком взыскания на залоговое имущество.
• Возможность увеличения своей доли в имуществе. Впоследствии, выплатив долю бывшего супруга, плательщик получает право требовать  компенсацию через суд. Судебная практика подтверждает возможность увеличения доли в имуществе на сумму, выплаченную сверх своей доли.

Вместе с тем есть и недостатки. 

Во-первых, придется выплачивать не только свою часть кредита, но и долю бывшего супруга, что может быть затруднительно с финансовой точки зрения.

Во-вторых, для получения компенсации необходимо обращаться в суд, что связано с дополнительными расходами и временными затратами.

2.  Допустить рост задолженности и рискнуть имуществом.

В этом случае супруг, столкнувшийся с отказом бывшего партнера от выплат, не предпринимает активных действий, допуская просрочки по кредиту и рост задолженности.

В такой ситуации возможны следующие последствия:

• Ухудшение кредитной истории. Просрочки по платежам негативно скажутся на кредитной истории обоих заемщиков, даже если один из них не виноват в сложившейся ситуации. 
• Обращение взыскания на залоговое имущество. Банк, не получая своевременных выплат по кредиту,  вправе инициировать процедуру взыскания задолженности, что может привести к продаже залоговой квартиры. При этом полученные от продажи средства сначала пойдут на погашение задолженности перед банком, включая основной долг, проценты, пени и штрафы, а остаток, если он будет,  разделят между бывшими супругами. 
• Судебные разбирательства. Даже если квартира будет продана,  банк может потребовать  погашения оставшейся задолженности через суд.

Важно помнить:

1. Независимо от выбранного варианта действий, важно  зафиксировать факт отказа бывшего супруга от участия в погашении ипотеки.  Это можно сделать, направив ему письменное уведомление с требованием исполнять свои обязательства.  
2. В случае судебного разбирательства  необходимо будет представить доказательства факта несения расходов по выплате ипотеки:  квитанции, выписки с банковского счета и т.д.
3. Желательно заручиться поддержкой квалифицированного юриста, специализирующегося на семейном и ипотечном праве. Юрист поможет оценить риски, выбрать оптимальную стратегию поведения и защитить ваши интересы в суде. 

Развод и раздел ипотеки —  сложный процесс, требующий взвешенного подхода и грамотных действий. 

Важные нюансы

• Банк играет ключевую роль. Он может отказать в разделе ипотеки, если сочтет, что финансовое положение одного из супругов не соответствует требованиям.
• В случае отказа банка в разделе ипотеки бывшие супруги имеют право обратиться в суд. Судебный процесс —  это длительная и затратная процедура, но иногда это единственный способ решить проблему. При невозможности договориться мирно, стоит обратиться за помощью к опытному юристу, специализирующемуся на семейных и жилищных спорах. 
• Брачный договор — лучшее решение. Чтобы избежать сложностей с разделом ипотеки, рекомендуется заранее заключить брачный договор, в котором прописать условия раздела имущества в случае развода.

Раздел ипотеки при разводе —  сложный и многогранный процесс, требующий от супругов взвешенных решений и ответственного подхода. Ключевыми факторами успеха являются: четкое понимание своих прав и обязанностей, грамотное оформление документов, конструктивный диалог с банком и, при необходимости, обращение за квалифицированной юридической помощью.

Юридические услуги от Центр Закона: Семейное право

Получить бесплатную консультацию!

Рекомендуем статьи по теме: